OCEANE IMMOBILIER : Les démarches à effectuer pour acheter votre bien - OCEANE IMMOBILIER - Page 30 immobilier brest , immobilier carantec , immobilier lorient , immobilier le relecq kerhuon , immobilier guipavas , immobilier plougastel daoulas Régis Saliou et toute l’équipe de l’agence Océane Immobilier assurent l'estimation de votre patrimoine et vous conseillent à chaque étape vos projets immobiliers. immobilier Brest, Plouzané, Guilers, Gouesnou, Guipavas, Le Relecq-Kerhuon, Plougastel-Daoulas - Appartement, Immeuble, Local commercial, Loft, Maison, Murs, Parking / box, Programme Neuf, Terrain, - Brest, Plouzané, Guilers, Gouesnou, Guipavas, Le Relecq-Kerhuon, Plougastel-Daoulas - Immobilier Brest. 29200 Les services de l’Agence Océane immobilier : Annonces immobilières pour ventes, achats : Océane immobilier est spécialisée en transactions, locations, gestion, syndic de copropriété, programmes neufs, Océane Immobilier, agence immobilière sur Brest et la région du pays de Brest : Pays d’Iroise, Plabennec et Abers sur le Finistère nord, vous propose, à acheter, à vendre ou à louer (achat / location) : Appartement Brest Rive droite et Rive gauche : Propriétés / maisons / terrains / immeubles / Loft / Demeures de Prestige, Maisons contemporaines sur Brest, BM / Brest Métropole, anciennement BMO : Brest métropole oceane, les villes de la communauté urbaine de Brest : La trinité Plouzané, Plouzané, Guilers, Bohars, Gouesnou, Guipavas, Le Relecq-Kerhuon, Plougastel-Daoulas et hors Brest Métropole, Saint-Renan, Milizac, Plabennec, Kersaint-Plabennec, Loperhet, Loc maria Plouzané, Plougonvelin, Le Trez-hir, Tregana, Plouarzel, Trezien, Ploumoguer, Plouarzel, Lampaul-Plouarzel, Lanildut, Porspoder, Landunvez, L'Hopital Camfrout, La Forest landerneau, estimation gratuite sur Brest et Finistère Nord/Ouest.

Les démarches à effectuer pour acheter votre bien

Les démarches à effectuer pour acheter votre bien

LES DÉMARCHES A EFFECTUER POUR ACHETER VOTRE BIEN


Vous avez visité plusieurs biens avec votre conseiller immobilier et avez enfin trouvé votre nouveau toit pour loger votre famille.

Vous allez donc signer avec lui un compromis de vente qu'il aura préalablement rédigé. Il vous sera ensuite envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception avec en annexe les expertises obligatoires ainsi que divers documents d'intérêt concernant le bien.

Pour l’achat d’un appartement, dans le Cadre de la Loi ALUR applicable depuis le 27/03/2014, vous aurez en annexes au compromis : 
-       Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
-       Le carnet d’entretien de l’immeuble
-       Les trois derniers procès-verbaux des Assemblées générales
-       Les deux derniers décomptes individuels des charges annuelles
-       Le Pré-Etat daté (rédigé par le syndic de l’immeuble délivrant : 
-       Le dernier arrêté général des comptes de votre immeuble
-       Les sommes restant redevables auprès du syndic (copropriété +10 lots)
-       L’état global des impayés et dettes fournisseurs (copropriété +10 lots)
-       Et si un fonds pour avance de travaux existe: avec son montant.



LE COMPROMIS DE VENTE

Le  compromis de vente est un avant-contrat dans lequel les deux parties, le vendeur et l’acquéreur, s’engagent mutuellement, sous certaines conditions, à conclure la vente d’un bien immobilier. Le compromis de vente, en tant que contrat, comporte donc un accord sur la chose vendue et le prix. L’acquéreur s’engage à payer une somme d’argent en contrepartie du bien immobilier dont le compromis fait l’objet. Le compromis peut être rédigé sous seing privé, mais il est généralement recommandé de confier sa rédaction à un professionnel comme l’agent immobilier. Celui-ci se chargera de l’exécution du compromis jusqu’à la signature de l’acte authentique devant notaire. Le compromis de vente comporte une clause suspensive d’obtention de prêt qui prévoit la nullité de l’acte de vente si l’acquéreur n’obtient pas le financement de son acquisition. De plus, l’acquéreur bénéficie, conformément aux Lois SRU  et Macron, d’un délai de rétractation de 10 jours suivant la signature du compromis de vente lui permettantde revenir sur sa décision d’acheter.



LE CHÈQUE DE RÉSERVATION (Séquestre)

Afin de montrer au vendeur que vous vous engagez pleinement dans l’acquisition de son bien immobilier, il est recommandé d’effectuer un dépôt de garantie. Le chèque de dépôt de garantie dont le montant est généralement égal à 10 % du prix de vente, prouve votre volonté d’acheter. L’agent immobilier bloque la somme qui est versée sur un compte appelé séquestre. Le chèque est encaissable directement, dès que le compromis de vente est contresigné par le vendeur. Il vient en déduction du prix de vente. En cas de rétractation, il doit vous être restitué dans un délai maximum de 21 jours.



LE DELAI DE RETRACTATION 

Vous aurez donc à réception de ce courrier un délai de rétractation de 10 jours (Loi S.R.U. et Loi Macron : protection des acquéreurs).Il vous faudra ensuite démarcher différents organismes bancaires afin de monter votre dossier de prêt. Vous devez fournir à votre conseiller immobilier dans un délai de 10 jours à compter de la réception du  compromis de vente une attestation de solvabilité. Puis 30 à 45 jours pour fournir une attestation d'accord de prêtqui sera transmise directement au notaire afin qu'il puisse fixer une date de signature pour l'acte notarié.Lorsque toutes les conditions nécessaires au bon déroulement de la vente seront réunies et que toutes les clauses auront été levées, l'acte authentiquede vente sera conclu devant notaire.



L’ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE

Une fois que toutes les conditions nécessaires à la réalisation de la vente ont été réunies et que toutes les clauses suspensives (financement et droit de préemption : DIA  Déclaration d’intention d’aliéner) ont été levées, vous serez avec votre conseiller immobilier et le vendeur chez le notaire (à la date fixée dans le compromis de vente) pour la signature de l'acte authentique. Seul le notaire est habilité à rédiger l’acte authentique. C’est lors de cette signature que les fonds sont débloqués par votre organisme prêteur et que vous devenez propriétaire du logement acheté. Il ne faudra donc pas oublier d'assurer votre nouveau logement.


ÉTABLIR VOTRE PLAN DE FINANCEMENT

1. Le coût global de l’acquisition
La première étape consiste à évaluer le coup global de votre acquisition. Celui-ci se compose du prix du bien immobilier que vous avez choisi d’acheter, des frais de notaire associés et des honoraires de l’agence immobilière (prix TFC : tous frais compris). Vous devrez aussi évaluer le montant des travaux que vous devrez engager : pour cela, faites faire des devis par des professionnels de la construction (électricité, plomberie, chauffage, toiture, revêtements des sols et des murs, mises aux normes, etc.).
Vous devez donc présenter à votre banquier une estimation de l’ensemble des besoins en financement exigé par votre acquisition. C’est la condition minimale afin de connaître la somme que vous devrez emprunter pour mener à bien votre projet.

2. Vos revenus et vos charges
La deuxième étape nécessaire pour établir votre plan de financement consiste à calculer l’ensemble de vos revenus nets et de vos charges. Ceci vous permettra de calculer votre taux d’endettement. Vos revenus peuvent être constitués de salaires, retraites, loyers, rentes, etc. Vos charges sont constituées de l’ensemble des crédits auxquels vous avez souscrit, comme le crédit automobile, les crédits à la consommation, l’électroménager, etc. Notez toutefois que l’ensemble de vos factures (téléphone, électricité, etc) n’entrent pas dans le calcul de votre taux d’endettement.
En règle générale, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % de vos ressources (30 % est tout à fait correct). S’il est supérieur, alors vous risquez de voir votre demande de prêt refusée par les établissements de crédit qui jugeront prendre un trop gros risque en vous prêtant de l’argent. Dans ce cas, il faut revoir à la baisse le montant que vous souhaitez emprunter ou augmenter votre apport personnel.

3. Votre apport personnel
Après avoir soigneusement étudié vos ressources et les dépenses liées à votre projet, se pose la question du financement. Peut-être disposez-vous d'un plan épargne logement, de toute autre forme d’épargne bancaire ou d'une petite somme d'argent provenant d'un héritage...
En règle générale, même si vous pouvez emprunter jusqu'à 90 % du prix de l'acquisition, il est plutôt conseillé d'apporter 20 à 30 % du coût total, ce qui vous permettra d'obtenir un prêt à des conditions plus intéressantes. Le terme d’apport personnel est d’ailleurs souvent inexact car il peut être constitué uniquement de vos économies et autres fonds propres, ou de fonds propres et de fonds empruntés, voire uniquement de fonds empruntés. L’apport personnel est donc tout simplement la part de disponibilités financières dont vous disposez et que vous allez utiliser pour votre projet immobilier. En outre, le dépôt de garantie que vous avez peut-être effectué peut être considéré comme un apport personnel.


L’apport personnel se prépare en se constituant très tôt. Peut-être bénéficiez vous d’un plan épargne logement dès votre plus jeune âge. Mais comment compléter votre apport s'il n'est pas suffisant ? Il existe certains prêts à taux d'intérêt nul ou faible qu'il est possible de solliciter comme le prêt à taux zéro, un prêt 1 % logement...

4. Quelle durée choisir pour votre prêt ?
La durée du prêt que vous choisirez dépendra de votre stratégie de remboursement, c’est-à-dire du montant des mensualités. Les établissements de crédit offrent la plupart du temps des prêts sur des durées variant de 10 à 30 ans. La règle est simple : soit vous décidez d’emprunter sur une courte durée (5 ou 10 ans par exemple) et vous paierez moins de frais financiers mais le montant de vos mensualités sera plus difficile à supporter sur le moyen terme. Soit vous décidez d’emprunter sur une longue durée (20 ou 25 ans par exemple), ce qui aura pour effet de diminuer vos mensualités, vous permettant de conserver un rythme de vie correct, mais l’addition se fera sentir sur le montant du crédit total (vous paierez plus d’intérêts).
Dans tous les cas, réfléchissez bien à votre stratégie de remboursement et veillez à ne pas dépasser votre taux d’endettement.


LES PRETS IMMOBILIERS LES PLUS COURANTS

Il existe toutes sortes de formules dont certaines sont communes à la plupart des établissements de crédit. En fait, ce qui les caractérise le plus, c'est leur grande souplesse d'utilisation et leurs possibilités d'adaptation à vos besoins spécifiques. Ces formules sont à taux fixe ou révisable, à échéances constantes ou modulables. Mais que choisir? Taux fixe ou taux révisable?

1. Les prêts à taux fixe
Comme leur nom l'indique, ces prêts proposent, dès le départ, un taux d'intérêt qui ne variera plus au cours du crédit. Il n'évoluera donc ni à la hausse, ni à la baisse. Cette formule est un peu rigide car il ne vous est pas possible de bénéficier des éventuelles baisses de taux qui peuvent se produire tout au long de votre crédit. De plus les prêts à taux fixe sont proposés à des taux nettement supérieurs à ceux des prêts à taux révisable. En revanche, en choisissant cette option, vous êtes à l’abri d’une hausse significative des taux d’intérêt. Vous savez ce à quoi vous vous engagez et pouvez plus aisément prévoir l’avenir.
Pour décider si vous aller utiliser un taux fixe plutôt qu’un taux révisable, vous devrez prendre en compte le niveau actuel des taux d'intérêt à court et à long terme pour évaluer la part de risque et de gain potentiel.


2. Les prêts à taux révisable
Un prêt à taux révisable peut réellement vous faire économiser sur le coût de votre crédit. Tout d'abord parce que les taux proposés sont nettement inférieurs à ceux des prêts à taux fixe. Ensuite, parce que les formules sont aujourd'hui bien rodées et qu'elles limitent de façon significative les risques de forte hausse que vous pourriez légitimement craindre. Les prêts à taux révisables prévoient une révision des taux, en général tous les ans à la date anniversaire du crédit. La variation est alors fonction des fluctuations de l'indice de référence. En revanche, le taux révisable peut être dangereux car l’augmentation du taux peut rendre votre prêt moins avantageux qu’un prêt à taux fixe. Ceci dépend en partie de la santé économique de l’Union Européenne et de sa politique monétaire. Vous pouvez donc gagner comme perdre de l’argent !
Mode de révision
Les prêts à taux révisable sont indexés sur l'Euribor (Taux interbancaire offert à Paris) à trois mois ou un an. Avant de signer votre contrat de prêt, vous devez connaître la date de première révision du taux de crédit. Cette date varie le plus souvent entre 3 mois et 1 an. Dès cette première révision, les évolutions de l’Euribor seront répercutées sur votre crédit.
Verrous de sécurité
Les formules à taux révisable sont le plus souvent assorties de verrous de sécurité. Il faut distinguer les révisables classiques des révisables « capés », c’est-à-dire plafonnés.
Avec un prêt à taux révisable classique, le taux de votre crédit peut osciller à la hausse comme à la baisse. Avec un prêt à taux révisable capé, vous connaissez, dès le départ, le taux maximum qui pourrait être appliqué à votre crédit en cas de forte hausse du taux de référence, mais le taux du crédit est généralement un peu plus élevé qu'un révisable classique. Les baisses de taux sont intégralement répercutées selon le même principe que les prêts à taux révisable classiques, ce qui augmente l’attrait de ce taux.
Passage à taux fixe et remboursement anticipé
Quelle que soit l'option choisie, vous avez la possibilité de rembourser votre prêt par anticipation ou de le transformer en prêt à taux fixe. Le passage à taux fixe est autorisé le plus souvent sans frais, ni pénalités. Mais à quel moment pouvez-vous le demander ? A quel taux ? Telles sont les questions que vous devez poser à votre banquier dès le départ. Cette transformation peut en effet être autorisée à tout moment ou à la date anniversaire du prêt. Le taux qui vous sera alors consenti peut correspondre au meilleur taux offert par la banque au moment de la transformation ou à un taux calculé à partir d'un indice défini dès la signature du prêt.
Demandez des simulations financières à votre banquier. Elles vous permettront de vous faire une idée de ce qui se passerait en cas de hausse de taux, en cas de reprise de l'inflation, etc. De même, vous pouvez suivre l’évolution des indices des taux en consultant la presse économique et financière spécialisée.
 

3. Le prêt-relais
Bien des événements peuvent vous entraîner à changer de logement : naissance d'un nouvel enfant, mutation professionnelle, départ à la retraite... Si vous avez déjà trouvé un acquéreur pour le logement que vous souhaitez quitter, c'est l'idéal. Mais ce n'est pas toujours possible. Alors comment faire coïncider vente et achat tout en disposant de l'argent nécessaire à votre nouvelle acquisition ? Si tel est votre cas, un prêt-relais constitue une réponse adaptée.
Comment fonctionne-t-il ?
Un prêt-relais est toujours consenti sur une courte période. En général, cette durée varie de 6 mois à 2 ans. Il ne vous est jamais prêté la totalité de la valeur estimée de votre logement à vendre. La banque vous accorde le plus souvent un crédit à hauteur de 60 à 80 % de cette valeur.
Si le prix de votre logement actuel vous permet de couvrir la totalité de la nouvelle acquisition, un prêt-relais seul constitue la solution. En revanche, si vous ne pouvez assurer en totalité ce financement, vous devrez recourir à un prêt-relais jumelé à un prêt à long terme.
Le remboursement du prêt
Avec un prêt relais, vous pouvez rembourser de différentes façons :
- la première consiste à rembourser le capital et les intérêts après avoir vendu votre ancien logement. C'est ce que l'on appelle un différé total de remboursement. Cette solution risque de vous coûter cher car le montant des intérêts porte pendant toute la durée du prêt sur la totalité du capital et sur les intérêts cumulés.
- la seconde solution est moins onéreuse. Vous rembourserez les intérêts et les frais d'assurances dès la mise en place du prêt, le remboursement du capital s'effectuant bien entendu à la réalisation de la vente. Il s'agit d'un différé partiel.
Si vous n'arrivez pas à revendre votre ancien logement avant l'échéance du prêt-relais, il vous sera possible d'obtenir une prolongation du prêt mais pas forcément aux mêmes conditions. Le mieux consiste à le transformer en prêt à long terme en négociant avec le banquier les modalités de remboursement par anticipation.

Le calcul de l'emprunt
Le calcul de votre emprunt va se faire en fonction du prix de votre logement ou des acquisitions souhaitées et des emprunts dits complémentaires que vous aurez contractés pour ce même logement.
Rappelez-vous donc que le prêt à taux zéro ne peut pas être l’unique source de financement de votre projet, ni même la principale.

Le remboursement du prêt
Le remboursement du prêt est individualisé et modifiable selon vos besoins. L’échéancier de vos remboursements sera calculé en fonction de vos ressources et des mensualités de vos autres emprunts concernant ce même logement.
Plus vos ressources seront modestes et plus ce prêt sera remboursé tardivement.
Durant le remboursement, il vous sera possible de modifier les échéances en demandant une réduction de la durée du prêt.
 Cela ne peut se faire qu'à votre demande. Cette durée ne pourra pas être inférieure à sept ans.

Comment monter votre demande de prêt ?

Garantie et assurance :
L’établissement de crédit peut exiger de vous les primes d’assurance « décès-invalidité », perte d’emploi et incapacité de travail. En règle générale, les conditions d’assurance sont les mêmes que pour le prêt principal. L’établissement accordant le prêt à taux zéro n’est pas nécessairement le même que celui qui accorde le prêt principal. Aucun frais de dossier ne doit être perçu par le Ministère du Logement pour un prêt à taux zéro.

Dernières démarches :
Si toutes les conditions données ci-dessus sont remplies, vous pouvez monter votre dossier de demande de prêt. Le dossier sera constitué par votre organisme de crédit. Vous devrez fournir un certain nombre de documents notamment une fiche de renseignements vous concernant. Elle est standard et permet de donner des renseignements de base sur vous et votre ménage, ainsi que sur votre logement. Vous devrez signer une attestation sur l’honneur concernant l’exactitude des renseignements fournis.


LE CRÉDIT ET LES ASSURANCES
1. L’assurance décès-invalidité
C'est une garantie indispensable pour vous. Elle est obligatoire. En cas de décès par exemple, vos éventuels héritiers se trouvent dégagés d'une dette qu'ils auraient dû rembourser sans cette garantie. L'assurance décès-invalidité couvre généralement trois risques : le décès, l'invalidité totale et définitive et l'incapacité temporaire de travail.
L'assurance protège d'abord la banque (qui est le bénéficiaire du contrat), mais elle est également un élément clef de protection pour vous et pour votre famille. Elle préserve vos chances de conserver le bien que vous avez acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d'invalidité ou d'incapacité, et elle évite de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès.
Le coût de l'assurance représente en outre une part importante de votre mensualité totale, souvent jusqu'à 10% de celle-ci avec la baisse récente des taux, et un prêt de 150.000 € sur 15 ans par exemple entraînera le paiement de primes pour un montant total pouvant dépasser 15.000 €.
Sachez enfin que les contrats d'assurance ne sont pas réglementés et que le contenu des garanties peut varier fortement d'un établissement à l'autre. Ceci est en particulier le cas dans l'assurance des risques invalidité et incapacité de travail même lorsque les compagnies d'assurance avec lesquelles les banques ont négocié ces contrats sont les mêmes !
C'est pourquoi vous devez consacrer tout le temps nécessaire à l'examen du contrat d'assurance que vous proposera votre banque et en tout cas plus que les 2 ou 3 minutes qui y sont généralement réservées.
En cas de disparition, la compagnie d'assurance prendra en charge l'intégralité du capital non encore remboursé. Il en sera de même si vous êtes en invalidité permanente et définitive. L'incapacité temporaire de travail ne sera pas forcément couverte par votre contrat. N'hésitez pas à vous renseigner. Cette garantie peut prendre en charge, après un délai de carence, vos mensualités de remboursement durant un certain temps.


2. L'assurance perte d'emploi
L'assurance perte d'emploi, facultative, vous aidera le cas échéant à traverser un moment difficile. Elle prend le plus souvent en charge une partie des échéances mensuelles. Attention toutefois, certains contrats ne prévoient qu'un simple report d'échéances en fin de prêt.
Qui peut souscrire ? Vous devez obligatoirement être salarié et pouvoir prétendre aux allocations de chômage des Assedic. Vous devez également être âgé de moins de 55 ans et travailler en contrat à durée indéterminée (CDI) dans une même entreprise depuis au moins six mois ou un an selon les formules.

LES GARANTIS
En règle générale, les établissements de crédit n’accepteront de vous prêter de l’argent que s’ils obtiennent une garantie qui les protège en cas d’impossibilité de votre part d’honorer votre crédit. Ils pourront ainsi récupérer les fonds qu’ils vous ont avancés en revendant le bien immobilier en leur faveur en cas de problème. Plusieurs solutions existent.


1. L’inscription en privilège de prêteur de deniers (PPD)
Dans quelles conditions l’emprunteur devra-t-il payer les frais de mainlevée d’hypothèque ou de PPD ?
La mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. La mainlevée est automatique 2 ans après l’extinction de la dette.
Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l’acquéreur demandera à ce que l’emprunteur procède à la mainlevée de l’hypothèque ou de l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers car la banque peut faire vendre le bien en cas d’impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l’hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.
La radiation de l’hypothèque se fait auprès du Conservateur des Hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur. 

L’inscription en privilège de prêteur de deniers est une garantie portant uniquement sur l’immobilier existant ; il ne sera donc pas possible de l’utiliser sur des biens en état futur d’achèvement. Elle est moins chère que l’hypothèque car il n’y a pas de frais d’enregistrement et elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.
Comme l’hypothèque, l’IPPD doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente.
Contrairement à l’hypothèque, l’inscription en privilège de prêteur de deniers prend rang à la date de la vente et sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier. En cas de problème financier, son fonctionnement est identique à celui de l’hypothèque : saisie puis vente du bien par voie judiciaire.


2. L’hypothèque conventionnelle
L’hypothèque conventionnelle est une garantie portant sur des biens immobilier neufs ou anciens. L’hypothèque est assujettie à la taxe de publicité foncière se portant à 0,615 % du montant du prêt. Les frais d’hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.
De la même manière que le PPD, l'hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit au bureau de conservation des hypothèques du lieu où se trouve le bien dans les deux mois qui suivent la vente.
En revanche, son rang ne prend effet non pas à la date de la vente, mais à la date d’inscription.


3. La caution
Pour garantir sa créance, l’établissement de crédit peut également accepter q’une personne ou qu’une société spécialisée se porte caution. Cette garantie est généralement moins coûteuse que l’hypothèque. La caution est valable autant sur les biens immobilier neufs qu’anciens.
La personne qui se porte caution s’engage à payer à la place de la personne qui est cautionnée (le bénéficiaire) en cas de défaillance dans le remboursement des échéances de l’emprunteur. L’acte de cautionnement doit être écrit et doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires écrites de la main de la caution.
Certaines sociétés spécialisées dans le cautionnement s’engagent à se substituer au débiteur en cas de défaillance, en contrepartie d’une rémunération variant entre 2 et 3 % du montant du prêt. Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l’emprunteur. Néanmoins, si elle est amenée à payer, la caution aura la possibilité de se retourner contre l’emprunteur et de procéder à une saisie-exécution sur n’importe quel actif du débiteur. L’emprunteur doit verser à l’organisme de caution, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée d’une contribution à un fond mutuel de garantie (qui pourra lui être en partie reversée à la fin de son crédit si il n’y a eu aucun incident) ainsi que d’une commission qui est définitivement acquise par l’organisme.
A la différence de l’hypothèque, la caution présente l’avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu’il s’agit d’un acte sous seing privé qui n’a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.

LES FRAIS D’INTERVENTION DES PROFESSIONNELS

1. L’agent immobilier
La vente entre particuliers n'est pas protégée. Si un propriétaire omet par exemple de vous informer de vices cachés dont il connaissait l'existence avant la vente, il vous appartiendrait ensuite de prouver sa mauvaise foi ! De plus, vous ne ferez pas forcément d'économies car les propriétaires accordent généralement une valeur affective au logement qu'ils vendent et ont tendance à les surestimer même encore aujourd'hui.
Le recours à un professionnel comme l'agent immobilier est entouré de plus de garanties. Il connaît son métier et vous fera gagner du temps. Il est capable de cerner précisément vos besoins, saura vous conseiller et vous proposer des biens conformes à vos attentes.
De plus, en tant que professionnel du marché, il connaît bien les prix des logements par rapport à leur situation dans leur quartier, à la qualité de l'immeuble et du bien proprement dit. Mais son rôle ne s'arrête pas là. Il doit vérifier, avant la signature de l'avant-contrat, un certain nombre d'éléments : situation administrative et juridique du logement, servitudes... En outre, il est en mesure de vous conseiller sur les éventuelles clauses suspensives à inclure dans l'avant-contrat. Il s’occupe à votre place de tous les aspects juridiques, administratifs et commerciaux dès lors que vous signez un compromis de vente et jusqu’à la signature de l'acte authentique devant notaire.
La profession est strictement réglementée. Pour obtenir la licence lui permettant d'exercer, l'agent immobilier doit justifier d'un diplôme en droit ou d'une ancienneté suffisante dans le métier. Cette licence est délivrée chaque année par la préfecture. Les références de ce document ainsi que le nom de l'organisme accordant sa garantie financière doivent figurer sur tous les documents officiels émis par l'agent immobilier. La réglementation lui impose également d'afficher clairement ses tarifs dans son agence.
L’agent immobilier est rémunéré par une commission qui ne peut être réclamée que lorsque l'acte de vente définitif est conclu. Cette rémunération prend en compte tous les services qu’il vous apporte et qu’un particulier n’est bien souvent pas capable de réaliser. Cette commission (ou honoraires) est fixée proportionnellement à la valeur du logement en fonction d'un barème dégressif. Examiner tous les points importants d'une demeure serait une entreprise trop longue et trop complexe. Mieux vaut vous faire assister d'un professionnel. Si vous passez par l'intermédiaire d’un agent immobilier, sachez que ceux-ci sont nombreux à proposer un diagnostic ou une expertise des biens à vendre.

2. Les frais de notaire
Au moment de signer l'acte de vente, vous devrez verser ce que l'on appelle improprement les "frais de notaire". Le notaire assure la sécurité juridique de votre acquisition et accomplit de multiples démarches auprès des services administratifs et fiscaux. Sachez que la somme qui vous sera réclamée est essentiellement composée de taxes prélevées par le fisc, les honoraires du notaire n'intervenant que pour une petite part. Les frais de notaire comportent 3 dimensions :
- les honoraires qui rémunèrent le travail du notaire et de ses collaborateurs, fixés par décret et qui sont les mêmes qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien. Le taux varie en fonction de la tranche du prix de vente.
- les droits dus au trésor Public dont le notaire est le collecteur,
- les débours, qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l’étude notariale et qui sont nécessaires pour la réalisation de l’acte de vente (cadastre, hypothèque, géomètre).


3. Les expertises immobilières
L’acquisition d’un bien immobilier nécessite des expertises immobilières obligatoires réglementées par décrets, pour les particuliers comme pour les professionnels. Elles doivent être réalisées par un expert du bâtiment et faire l’objet d’un rapport d’expertises. Lors de la signature du compromis de vente, le propriétaire (ou son mandataire) doit obligatoirement présenter les rapports d’expertises à l’acquéreur, afin que celui-ci s’engage en toute connaissance de cause.


 
  • Le certificat de superficie loi "CARREZ" est obligatoire pour les immeubles bâtis en copropriété, qu’il s’agisse de lots à usage d’habitation, de bureaux ou de commerces. Le certificat « loi Carrez » constate la superficie privative des lots clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. En sont exclus : les caves, les garages, les emplacements de stationnement et tous les lots inférieurs à 8 m². Il doit être présenté à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. L’absence de certificat peut entraîner la nullité de l’acte de vente.

  • Le certificat amiante est obligatoire pour tous les immeubles bâtis. Il informe les habitants sur l’existence de risques sanitaires liés à l’inhalation de fibres que l’amiante, en se dégradant, libère dans l’air ambiant. Le repérage étendu amiante consiste à repérer tous produits ou matériaux susceptibles ou réputés contenir de l'amiante. Si il y a des doutes sur certains matériaux, des prélèvements seront réalisés à des fins d’analyse qualitative par un laboratoire indépendant compétent. L'amiante est interdit en France depuis le 1er janvier 1997. Le décret n°2011-629 article R.1334-20 et 21 du 3 juin 2011 est applicable depuis le 1er janvier 2013, par conséquent tous les biens lors de la vente construit avant le 1er juillet 1997 et contrôlés avant le 1er janvier 2013 devront être ré-expertisé. Le rapport du diagnostic amiante doit être annexé au compromis de vente.

  • Le constat des risques d'exposition au plomb est obligatoire pour les biens construits avant 1949, situés dans une zone à risque, délimitée par arrêté préfectoral. Il doit être présenté à l’acquéreur avant la signature de l'acte authentique et doit être établi depuis moins de 1 an. Il signale l’existence de risques d’accessibilité au plomb et ses méfaits notamment le saturnisme (maladie liée à l’ingestion du plomb) qui touche essentiellement les enfants qui consomment les peintures écaillées. (Constat obligatoire depuis le 27 avril 2006).

  • L’état parasitaire est obligatoire pour les biens implantés dans les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme, délimitées par arrêté préfectoral. Il doit être présenté à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique et doit être établi depuis moins de 6 mois. Il prévient les acquéreurs afin d’organiser la lutte contre les insectes à larves xylophages tels que le capricorne ou la petite vrillette et les champignons lignivores dont le plus connu est le mérule. Aucun décret d'application dans le Finistère n'impose cette expertise, en revanche la chambre des notaires la préconise fortement pour tous les biens ayant plus de 20 ans et en structure bois.

  • Le diagnostic gaz permet d'attester la conformité de l'installation. Le vendeur d'un logement équipé d'une installation intérieure au gaz naturel d’au moins 15 ans devra produire un « diagnostic gaz » portant sur l'état des appareils de chauffage, de production d'eau chaude, tuyauteries et locaux où fonctionnent les appareils à gaz mais sans obligation de mise en conformité de l'installation. Ce certificat, qui exonère de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, doit avoir été établi depuis moins de 3 ans à la date de l'acte authentique. (Diagnostic obligatoire depuis le 1er novembre 2007).

  • Le diagnostic de performance énergétique (D.P.E.) permet  de qualifier la performance énergétique du bien immobilier en termes de consommation annuelle d’énergie (39% du parc Français du bâtiment) et d’émission de gaz à effet de serre. Ce diagnostic contribue à informer l’acquéreur d’un bien immobilier et à l’inciter à effectuer des travaux d’économie d’énergie. (Diagnostic obligatoire depuis le 1er novembre 2006).

  • Le diagnostic de sécurité électrique est obligatoire à partir du 1er janvier 2009. Le vendeur doit fournir un état relatif à l'installation intérieure d'électricité si celle-ci a plus de 15 ans. Réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances, ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans et être joint au dossier de diagnostic technique (annexé au compromis de vente). Établi par un professionnel, l’état de l’installation intérieure d’électricité vérifie notamment l’existence et les caractéristiques : d’un appareil général de commande et de protection, ainsi que de son accessibilité, d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique, d’un dispositif de protection contre les surintensités, d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
 
  • L'Etat des Risques, Naturels, Miniers et Technologique obligatoire depuis l'arrêté du 13/10/2005, il est valable 6 mois. Selon les zones géographiques, le propriétaire vendeur ou bailleur doit informer le futur acquéreur ou locataire des risques encourus. Le diagnostic ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), anciennementdiagnostic ERNT (Etat des Risques Naturels et Technologiques), sert à protéger les personnes, les biens immobiliers et l’environnement en informant les acquéreurs et locataires sur la situation d’un bien au regard des risques naturels, miniers et technologiques en établissant une liste des risques majeurs et imporants.


LA PROTECTION DE L’EMPRUNTEUR
Conformément à la législation, « aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ».
Article L 321-2 de la loi N° 2001-1168 du 11 décembre 2001.
Pour vous protéger contre les démarches commerciales abusives qui consisteraient à vous réclamer une certaine somme d'argent (frais de dossier, avance…) avant la mise en place du prêt, le législateur a mis en place une règle très formelle : « aussi longtemps que le prêt ou les prêts n'ont pas été effectivement déboursés, il est formellement interdit de vous réclamer un quelconque versement de quelque nature que ce soit. »
C'est une clause très utile pour vous permettre de choisir en toute sérénité. Vous devez exiger qu'elle soit pleinement respectée.
La loi dite « Loi Scrivener », n° 79-596 du 13 juillet 1979, fait partie du code de la consommation (L.312-1 et suivants). Elle a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit. Elle pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier. Elle s’applique à tous les prêts concernant l’achat d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains à construire, de parts de sociétés d’immeuble, les travaux de rénovation, ou construction pour un montant supérieur à 21.343 €. Peu importe le but de l’opération, habitation ou investissement.
La loi Scrivener a mis en place des mesures qui assurent l’information et la protection du consommateur de crédit immobilier (réglementation de la publicité, Offre préalable de crédit, délai de réflexion, condition suspensive d’obtention de prêt, etc.)


1. Offre de prêt
L'offre de prêt qui vous sera adressée par l'établissement de crédit, préalablement à l'attribution du prêt, doit contenir un certain nombre d'informations obligatoires :
- votre identité et celle de l'établissement de crédit, ainsi que celle des éventuelles cautions auxquelles vous faites appel,
- la nature de votre prêt et son objet (achat d'une maison, d'un appartement, d'un terrain, travaux...),
- le montant total du prêt, incluant les intérêts,
- le taux effectif global,
- le tableau d'amortissement,
- les assurances et les garanties (les modalités des contrats d'assurance doivent être annexées au contrat),
- les garanties souscrites en cas de défaillance de l’emprunteur,
- les conditions en cas de transfert du prêt,
- le montant des frais qui peuvent être retenus en cas d’annulation du prêt.
Attention, jusqu’à l’acceptation de l’offre par l’emprunteur, aucun paiement ne peut être fait, ni par le prêteur à l’emprunteur ou à une autre personne (vendeur, entrepreneur, promoteur), ni par le particulier au prêteur pour les frais de dossier ou les primes d’assurance.


2. Délai de réflexion obligatoire
L'offre de prêt doit vous être adressée par courrier ainsi qu'aux éventuelles cautions s'il s'agit de personnes physiques. Sa durée de validité est de 30 jours minimum. Après un délai de réflexion de 11 jours minimum, vous avez la possibilité d'accepter ou de refuser l'offre de prêt. Si vous l'acceptez, vous devez le faire par écrit. Il en est de même pour vos éventuelles cautions.


3. Contrat de prêt et compromis de vente
Tout contrat préalable à la vente d'un logement (promesse de vente, compromis, etc.) doit préciser si vous vous acquitterez du prix du logement à l'aide de prêts. Si c'est le cas, une clause suspensive d'obtention des prêts est obligatoire et valable un mois minimum. Si vous n'obtenez pas vos prêts, vous serez intégralement remboursé de toutes les sommes versées d'avance. Ce remboursement doit avoir lieu dans les 21 jours suivant votre demande.
Cette protection s'exerce cependant sous certaines conditions. Vous devez faire le nécessaire pour obtenir vos prêts en temps voulu. Le contrat peut d'ailleurs prévoir un délai précis pour déposer votre demande de prêt et si vous ne respectez pas ce délai ou que vous demandez un prêt supérieur à ce qui est indiqué dans l'avant contrat, la rupture du contrat vous est imputable. Les sommes versées restent alors acquises au vendeur ou au mandataire.


4. Remboursement anticipé
La loi vous reconnaît la possibilité de rembourser par anticipation en partie ou en totalité les prêts souscrits. Ce remboursement ne peut cependant être inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde.
En cas de remboursement anticipé, la banque peut exiger, à condition que le contrat le mentionne, une indemnité dont le montant total ne doit pas dépasser un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, sans toutefois pouvoir excéder 3 % du capital restant dû ou 3 % du capital remboursé par anticipation en cas de remboursement partiel.
Depuis la loi n°99-532 du 25 juin 1999 (JO du 30 juin 1999), les remboursements anticipés peuvent être effectués sans pénalités lorsque le remboursement est motivé par la vente d’un bien immobilier faisant suite à l’un de ces trois événements survenus à l’emprunteur ou à son conjoint :
- changement de lieu d’activité professionnelle,
- décès,
- ou cessation forcée de l’activité professionnelle.

LA FISCALITÉ DE L’HABITAT

1. Taxe d’habitation
La taxe d'habitation est établie annuellement, en fonction de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est encaissée pour le compte de la commune, du groupement éventuel de communes auquel elle peut appartenir et du département où se situe votre habitation. Elle contribue ainsi au financement des services rendus aux habitants, des équipements collectifs, etc. Dans certains cas, en fonction de votre situation personnelle ou des locaux, vous pouvez bénéficier d'une exonération ou d'une limitation de cette taxe.


2. Taxe foncière sur les propriétés bâties
Le budget des communes,départements et régions, est financé en partie par la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui contribue ainsi au développement des équipements collectifs et des services proposés.
En tant que propriétaire ou usufruitier d’un immeuble, vous devez acquitter cette taxe chaque année.
Toutefois, pour certaines constructions, vous pouvez bénéficier d’exonérations temporaires, de 2, 10, 15 ou 20 ans.
Les personnes âgées ou handicapées, de condition modeste, peuvent aussi bénéficier de réductions de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour leur habitation principale.
Le propriétaire qui vend son logement en cours d’année est redevable de la taxe foncière pour l’année entière. Aussi, il est d’usage de stipuler dans les actes de ventes l’obligation pour l’acquéreur de rembourser au vendeur une quote-part de la taxe foncière, calculée prorata temporis. Ce partage de l’impôt s’effectue chez le notaire dès la réception par le vendeur de l’avis d’imposition ou  en se basant sur l'année précédente.

3. Imposition à l’achat
L'acquéreur d'un logement à usage d'habitation, devra payer des droits d'enregistrement au notaire, qui se décomposent comme suit :

- le droit départemental d'enregistrement à taux réduit,
- la taxe communale.
Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l'acte augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l'acte au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. Ils doivent être payés avant l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement.
Le taux du droit départemental d'enregistrement qui peut également prendre le nom de taxe départementale de publicité foncière est fixé par le conseil général. Il est actuellement de 3.80% pour les immeubles d'habitation.
Un majorité de conseils généraux ont porté à 4.5 % cette taxe jusqu'au 29/02/2016.

Le conseil général peut modifier chaque année, dans certaines limites, le taux du droit départemental qui peut varier dans certaines limites d'un département à l'autre.
En cas de modification, les nouveaux taux sont notifiés aux services fiscaux du département avant le 30 avril de chaque année et sont applicables à compter du 1er juin de l'année (se renseigner auprès du service fiscal du département).
Le taux de la taxe communale est de 1,20%.

Contribution de sécurité immobilière : Elle est fixée à 0.10 % du prix avec une minimum de 15 €, c'est ce qu'on appelle la Formalité Fusionnée.

Ces dispositions s'appliquent aux ventes constatées par acte authentique.

Globalement, les droits de mutation à titre onéreux des ventes d'immeubles, s'élèvent à 5.09 %.
Et en fait, à 5.8 % en tenant compte de la hausse valable jusqu'au 29/02/2016.



4. Imposition à la revente : les plus-values immobilières
L'augmentation de valeur constatée à l'occasion d'une vente (ou autre cession à titre onéreux) portant sur un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf exonérations prévues par la loi (résidence principale), imposable comme un revenu. Le régime des plus-values de particuliers constitue la règle applicable en la matière. Calcul et déclaration incombent au notaire.

Plus-values imposables 

Ce sont celles réalisées par des personnes physiques à l'occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :
- d'immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers tels qu’usufruit et nue-propriété, ou parts de sociétés immobilières telles que les SCI, SCPI,
- détenus à titre privé et acquis depuis moins de 30 ans.
Calcul et déclaration incombent au notaire.