OCEANE IMMOBILIER : VENDEUR - OCEANE IMMOBILIER - Page 8 immobilier brest , immobilier carantec , immobilier lorient , immobilier le relecq kerhuon , immobilier guipavas , immobilier plougastel daoulas Régis Saliou et toute l’équipe de l’agence Océane Immobilier assurent l'estimation de votre patrimoine et vous conseillent à chaque étape vos projets immobiliers. immobilier Brest, Plouzané, Guilers, Gouesnou, Guipavas, Le Relecq-Kerhuon, Plougastel-Daoulas - Appartement, Immeuble, Local commercial, Loft, Maison, Murs, Parking / box, Programme Neuf, Terrain, - Brest, Plouzané, Guilers, Gouesnou, Guipavas, Le Relecq-Kerhuon, Plougastel-Daoulas - Immobilier Brest. 29200 Les services de l’Agence Océane immobilier : Annonces immobilières pour ventes, achats : Océane immobilier est spécialisée en transactions, locations, gestion, syndic de copropriété, programmes neufs, Océane Immobilier, agence immobilière sur Brest et la région du pays de Brest : Pays d’Iroise, Plabennec et Abers sur le Finistère nord, vous propose, à acheter, à vendre ou à louer (achat / location) : Appartement Brest Rive droite et Rive gauche : Propriétés / maisons / terrains / immeubles / Loft / Demeures de Prestige, Maisons contemporaines sur Brest, BM / Brest Métropole, anciennement BMO : Brest métropole oceane, les villes de la communauté urbaine de Brest : La trinité Plouzané, Plouzané, Guilers, Bohars, Gouesnou, Guipavas, Le Relecq-Kerhuon, Plougastel-Daoulas et hors Brest Métropole, Saint-Renan, Milizac, Plabennec, Kersaint-Plabennec, Loperhet, Loc maria Plouzané, Plougonvelin, Le Trez-hir, Tregana, Plouarzel, Trezien, Ploumoguer, Plouarzel, Lampaul-Plouarzel, Lanildut, Porspoder, Landunvez, L'Hopital Camfrout, La Forest landerneau, estimation gratuite sur Brest et Finistère Nord/Ouest.

VENDEUR

VENDEUR

 

COMMENT CHOISIR UNE AGENCE IMMOBILIÈRE ?

Aujourd'hui, Il n'existe aucune solution "magique" pour apprécier ce que devrait être votre conseiller en Immobilier, pas plus que le choix de votre médecin traitant ! Ni parfois, pas plus que le choix de vos amis !

Effectuer un choix est une liberté légitime et nécessaire ! Aussi, est important le temps de la réflexion et celui que vous allez consacrer pour dialoguer de vos projets avec toute personne apte à vous guider.

Pour choisir un conseiller en Immobilier, vous pouvez demander des conseils à vos amis (amis qui ont eu des expériences très récentes de transactions et qui sont réellement au fait des évolutions du marché). Ou encore vous pouvez contacter toute personne proche ou travaillant avec des professionnels en Immobilier de votre Région.

Tout ceci est sans doute nécessaire, mais pas suffisant ! Comme pour le choix de vos amis, ne vous fiez pas toujours aux appréciations parfois trop subjectives de vos parents ou de votre entourage...

Faites vous simplement une idée par vous-même, en définissant les attentes qui sont les votres. Toute transaction immobilière est unique, les solutions doivent donc vous être adaptées. Ce qui convient à l'un n'est pas nécessaire à l'autre !

Prenez donc le temps du dialogue pour apprendre à découvrir les professionnels. Dont le seul but, se doit d'être une profonde volonté de vous épauler dans les aspirations de vente qui sont les votres.

 

RIEN DE MIEUX QUE L'ÉCHANGE POUR DÉFINIR VOS BESOINS

Quand vous vendez votre bien aujourd'hui, contactez 2, 3, 4 agences et observez le nombre et la pertinence des questions posées. Vous devez observer le temps passé pour identifier qui vous êtes, ce que vous souhaitez, depuis combien de temps vous avez entrepris vos démarches. Et, aussi dans quelle mesure vous avez la réelle nécessité de vendre.

Observez si votre conseiller analyse et fait le point sur les délais qui sont les votres ainsi que sur vos réels besoins. Un conseiller qui ne s'intéresse qu'à votre logement en oublie souvent que vous en êtes le propriétaire ! Le nombre de notes prises par votre conseiller tant sur vous et vos projets, compte tout autant que celles prises sur votre bien. Ceci détermine souvent tout l'intérêt que vous portera l'agence par la suite. (Tout comme le temps que vous consacre toute personne qui souhaite réellement vous écouter et qu'importe la situation ou le secteur d'activité).

Demandez de vous faire une présentation des services, non pas de façon générale mais de façon adaptée à votre situation personnelle. Parlez de ses services toute agence sait le faire ! S'adapter à vous est autre chose... Vous pourrez vous faire une bonne idée des agents immobiliers qui sont professionnels en observant leur capacité à vous écouter.

Un conseiller qui tente de se mettre à votre place devrait sans doute mieux répondre à vos besoins. Vous devez vous sentir bien en sa présence. Cependant, c'est à lui de faire ses preuves par son attitude et sa maitrise des compétences. C'est lui qui doit générer votre confiance et il se doit de vous faire oublier que l'immobilier est un monde de plus en plus complexe ! Sachez prendre le temps de parler avec un conseiller qui souhaite réellement vous écouter et s'adapter à vos attentes.

 

 

LES FRAIS D’INTERVENTION DES PROFESSIONNELS


1. L’agent immobilier

La vente entre particuliers n'est pas protégée. Si un propriétaire omet par exemple d'informer un acquéreur de vices cachés dont il connaissait l'existence avant la vente. Il appartiendra à l'acquéreur de prouver sa mauvaise foi ! De plus, le recours à un professionnel comme l'agent immobilier est entouré de plus de garanties. Il connaît son métier et vous fera gagner du temps. Il est capable de cerner précisément vos besoins, saura vous conseiller et vous proposer une stratégie conformes à vos attentes.

De plus, en tant que professionnel du marché, il connaît bien les prix des logements par rapport à leur situation dans leur quartier, à la qualité de l'immeuble et du bien proprement dit. Mais son rôle ne s'arrête pas là. Il doit vérifier, avant la signature de l'avant-contrat, un certain nombre d'éléments : situation administrative et juridique du logement, servitudes... En outre, il est en mesure de vous conseiller sur les éventuelles clauses suspensives à inclure dans l'avant-contrat. Il s’occupe à votre place de tous les aspects juridiques, administratifs et commerciaux dès lors que vous signez un compromis de vente et jusqu’à la signature de l'acte authentique devant notaire.

La profession est strictement réglementée. Pour obtenir la licence lui permettant d'exercer, l'agent immobilier doit justifier d'un diplôme en droit ou d'une ancienneté suffisante dans le métier. Cette licence est délivrée chaque année par la préfecture. Les références de ce document ainsi que le nom de l'organisme accordant sa garantie financière doivent figurer sur tous les documents officiels émis par l'agent immobilier. La réglementation lui impose également d'afficher clairement ses tarifs dans son agence.

L’agent immobilier est rémunéré par une commission qui ne peut être réclamée que lorsque l'acte de vente définitif est conclu. Cette rémunération prend en compte tous les services qu’il vous apporte et qu’un particulier n’est bien souvent pas capable de réaliser. Cette commission (ou honoraires) est fixée proportionnellement à la valeur du logement en fonction d'un barème dégressif. Examiner tous les points importants d'une demeure serait une entreprise trop longue et trop complexe. Mieux vaut vous faire assister d'un professionnel. Si vous passez par l'intermédiaire d’un agent immobilier, sachez que ceux-ci sont nombreux à proposer une estimation gratuite des biens à vendre.


2. Les frais de notaire

Au moment de signer l'acte de vente, l'acquéreur devra verser ce que l'on appelle improprement les "frais de notaire". Le notaire assure la sécurité juridique de l'acquisition et accomplit de multiples démarches auprès des services administratifs et fiscaux. La somme qui sera réclamée à l'acquéreur est essentiellement composée de taxes prélevées par le fisc, les honoraires du notaire n'intervenant que pour une petite part. Les frais de notaire comportent 3 dimensions :

- les honoraires qui rémunèrent le travail du notaire et de ses collaborateurs, fixés par décret et qui sont les mêmes qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien. Le taux varie en fonction de la tranche du prix de vente.

- les droits dus au trésor Public dont le notaire est le collecteur,

- les débours, qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l’étude notariale et qui sont nécessaires pour la réalisation de l’acte de vente (cadastre, hypothèque, géomètre).


3. Les expertises immobilières

L’acquisition d’un bien immobilier nécessite des expertises immobilières obligatoires réglementées par décrets, pour les particuliers comme pour les professionnels. Elles doivent être réalisées par un expert du bâtiment et faire l’objet d’un rapport d’expertises. Lors de la signature du compromis de vente, le propriétaire (ou son mandataire) doit obligatoirement présenter les rapports d’expertises à l’acquéreur, afin que celui-ci s’engage en toute connaissance de cause.

 

Le certificat de superficie « loi Carrez » est obligatoire pour les immeubles bâtis en copropriété, qu’il s’agisse de lots à usage d’habitation, de bureaux ou de commerces. Le certificat « loi Carrez » constate a superficie privative des lots clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. En sont exclus : les caves, les garages, les emplacements de stationnement et tous les lots inférieurs à 8 m². Il doit être présenté à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. L’absence de certificat peut entraîner la nullité de l’acte de vente.

 

Le certificat amiante est obligatoire pour tous les immeubles bâtis. Il informe les habitants sur l’existence de risques sanitaires liés à l’inhalation de fibres que l’amiante, en se dégradant, libère dans l’air ambiant. Le repérage étendu amiante consiste à repérer tous produits ou matériaux susceptibles ou réputés contenir de l'amiante. Si il y a des doutes sur certains matériaux, des prélèvements seront réalisés à des fins d’analyse qualitative par un laboratoire indépendant compétent. L'amiante est interdit en France depuis le 1er janvier 1997. Le décret 96-97article 10-3 a été modifié le 22 août 2002, par conséquent tous les biens lors de la vente construit avant le 1er juillet 1997 et non contrôlé suite au nouveau décret devront être ré-expertisé. Le rapport du diagnostic amiante doit être annexé au compromis de vente.

Le constat des risques d'exposition au plomb est obligatoire pour les biens construits avant 1948, situés dans une zone à risque, délimitée par arrêté préfectoral. Il doit être présenté à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique et doit être établi depuis moins de 1 an. Il signale l’existence de risques d’accessibilité au plomb et ses méfaits notamment le saturnisme (maladie liée à l’ingestion du plomb) qui touche essentiellement les enfants qui consomment les peintures écaillées. (Constat obligatoire depuis le 27 avril 2006).

 

L’état parasitaire est obligatoire pour les biens implantés dans les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme, délimitées par arrêté préfectoral. Il doit être présenté à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique et doit être établi depuis moins de 6 mois. Il prévient les acquéreurs afin d’organiser la lutte contre les insectes à larves xylophages tels que le capricorne ou la petite vrillette et les champignons lignivores dont le plus connu est le mérule. Aucun décret d'application dasn le Finistère n'impose cette expertise, en revanche la chambre des notaires la préconise fortement pour tous les biens ayant plus de 20 ans et en structure bois.

 

Le diagnostic gaz permet d'attester la conformité de l'installation. Le vendeur d'un logement équipé d'une installation intérieure au gaz naturel d’au moins 15 ans devra produire un « diagnostic gaz » portant sur l'état des appareils de chauffage, de production d'eau chaude, tuyauteries et locaux où fonctionnent les appareils à gaz mais sans obligation de mise en conformité de l'installation. Ce certificat, qui exonère de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, doit avoir été établi depuis moins de 3 ans à la date de l'acte authentique. (Diagnostic obligatoire depuis le 1er novembre 2007).

 

Le diagnostic de performance énergétique (D.P.E.) permet  de qualifier la performance énergétique du bien immobilier en termes de consommation annuelle d’énergie (39% du parc Français du bâtiment) et d’émission de gaz à effet de serre. Ce diagnostic contribue à informer l’acquéreur d’un bien immobilier et à l’inciter à effectuer des travaux d’économie d’énergie. (Diagnostic obligatoire depuis le 1er novembre 2006).

 

Le diagnostic de sécurité électrique est obligatoire à partir du 1er janvier 2009. Le vendeur doit fournir un état relatif à l'installation intérieure d'électricité si celle-ci a plus de 15 ans. Réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances, ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans et être joint au dossier de diagnostic technique (annexé au compromis de vente). Établi par un professionnel, l’état de l’installation intérieure d’électricité vérifie notamment l’existence et les caractéristiques : d’un appareil général de commande et de protection, ainsi que de son accessibilité, d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique, d’un dispositif de protection contre les surintensités, d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

 

 

 

 

 

 

LA PROTECTION DE L’EMPRUNTEUR

Conformément à la législation, « aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ».
Article L 321-2 de la loi N° 2001-1168 du 11 décembre 2001.
Pour vous protéger contre les démarches commerciales abusives qui consisteraient à vous réclamer une certaine somme d'argent (frais de dossier, avance…) avant la mise en place du prêt, le législateur a mis en place une règle très formelle : « aussi longtemps que le prêt ou les prêts n'ont pas été effectivement déboursés, il est formellement interdit de vous réclamer un quelconque versement de quelque nature que ce soit. »

La loi dite « Loi Scrivener », n° 79-596 du 13 juillet 1979, fait partie du code de la consommation (L.312-1 et suivants). Elle a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit. Elle pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier. Elle s’applique à tous les prêts concernant l’achat d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains à construire, de parts de sociétés d’immeuble, les travaux de rénovation, ou construction pour un montant supérieur à 21.343 €. Peu importe le but de l’opération, habitation ou investissement.
La loi Scrivener a mis en place des mesures qui assurent l’information et la protection du consommateur de crédit immobilier (réglementation de la publicité, Offre préalable de crédit, délai de réflexion, condition suspensive d’obtention de prêt, etc.)

 

 

 

LA FISCALITÉ DE L’HABITAT

 
1. Taxe d’habitation

La taxe d'habitation est établie annuellement, en fonction de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est encaissée pour le compte de la commune, du groupement éventuel de communes auquel elle peut appartenir et du département où se situe votre habitation. Elle contribue ainsi au financement des services rendus aux habitants, des équipements collectifs, etc. Dans certains cas, en fonction de votre situation personnelle ou des locaux, vous pouvez bénéficier d'une exonération ou d'une limitation de cette taxe.

2. Taxe foncière sur les propriétés bâties

Le budget des communes,départements et régions, est financé en partie par la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui contribue ainsi au développement des équipements collectifs et des services proposés.

En tant que propriétaire ou usufruitier d’un immeuble, vous devez acquitter cette taxe chaque année.
Toutefois, pour certaines constructions, vous pouvez bénéficier d’exonérations temporaires, de 2, 10, 15 ou 20 ans.
Les personnes âgées ou handicapées, de condition modeste, peuvent aussi bénéficier de réductions de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour leur habitation principale.

Le propriétaire qui vend son logement en cours d’année est redevable de la taxe foncière pour l’année entière. Aussi, il est d’usage de stipuler dans les actes de ventes l’obligation pour l’acquéreur de rembourser au vendeur une quote-part de la taxe foncière, calculée prorata temporis. Ce partage de l’impôt s’effectue chez le notaire dès la réception par le vendeur de l’avis d’imposition ou  en se basant sur l'année précédente.

3. Imposition à l’achat

L'acquéreur d'un logement à usage d'habitation achevé depuis plus de 5 ans ou ayant fait l'objet d'une première mutation consentie à une personne qui n'a pas la qualité de marchand de biens, s'il est achevé depuis moins de 5 ans, devra payer des droits d'enregistrement qui se décomposent comme suit :
- le droit départemental d'enregistrement à taux réduit,
- la taxe communale.

Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l'acte augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l'acte au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. Ils doivent être payés avant l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement.

Le taux du droit départemental d'enregistrement qui peut également prendre le nom de taxe départementale de publicité foncière est fixé par le conseil général. Il est actuellement de 3.60% pour les immeubles d'habitation.

Le conseil général peut modifier chaque année, dans certaines limites, le taux du droit départemental qui peut varier dans certaines limites d'un département à l'autre.

En cas de modification, les nouveaux taux sont notifiés aux services fiscaux du département avant le 30 avril de chaque année et sont applicables à compter du 1er juin de l'année (se renseigner auprès du service fiscal du département).

Le taux de la taxe communale est de 1,20%. A cela s'ajoute un prélèvement possible pour frais d'assiette de 2,50% calculé sur le produit du droit départemental d'enregistrement.

Ces dispositions s'appliquent aux ventes constatées par acte authentique à compter du 15 septembre1999. Globalement, les droits de mutation à titre onéreux des ventes d'immeubles, s'élèvent au maximum à 4,89%.

6. Imposition à la revente : les plus-values immobilières

L'augmentation de valeur constatée à l'occasion d'une vente (ou autre cession à titre onéreux) portant sur un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf exonérations prévues par la loi, imposable comme un revenu. Le régime des plus-values de particuliers constitue la règle applicable en la matière. Calcul et déclaration incombent au notaire.

 

Plus-values imposables
Ce sont celles réalisées par des personnes physiques à l'occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :
- d'immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers tels qu’usufruit et nue-propriété, ou parts de sociétés immobilières telles que les SCI, SCPI,
- détenus à titre privé et acquis depuis moins de 30 ans.

 

Montant net imposable
- cession d'un bien détenu depuis - de 30 ans.

- toute cession d'immeuble ou de fraction d'immeuble dont la valeur n'excède pas 15.000 €.

- expropriation, sous condition de remploi dans les 12 mois de l'indemnité d'expropriation (réinvestissement immobilier).

- cession par les titulaires de pensions vieillesse ou de la carte d'invalidité non imposables à l'ISF au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable pour 2002 n'excède pas 7.046 € pour la 1ère part de quotient familial (+ 1.882 € par 1/2 part supplémentaire).

- échanges réalisés dans le cadre de certaines opérations de remembrements fonciers.

 

Cliquez ici pour calculer votre impôt sur la plus-value immobilière

 

MONTANT NET IMPOSABLE

Calcul de la Plus-value brute       Prix de cession N.V.

-  Prix d'acquisition TFC (travaux avec factures inclus)

Plus-value nette

    Plus-value brute

- abattement de 10% (par année de détention au-delà de la 15e année)

Plus-value imposable

    Plus-value nette

Calcul de l'impôt

32,5 % de la plus-value imposable

(impôt sur le revenu et prélèvements sociaux)